Bauabnahme verweigern

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Die Bauabnahme ist ein wichtiger rechtlicher Schritt auf dem Weg in Ihr neues Eigenheim.

Es markiert damit den Zeitpunkt, ab dem viel Verantwortung vom Bauunternehmen oder Auftragnehmer an den Bauherrn bzw. den Auftraggeber übergeht.

Doch schon beim Vertragsabschluss werden maßgebliche Weichen dafür gestellt.

Bauabnahme verweigern: Auftragnehmer und Auftraggeber haben völlig unterschiedliche Interessen

Die Bauabnahme vom Auftragnehmer (Bauunternehmen, General-Bauunternehmen, Fertighaushersteller oder Bauträger) zum Auftraggeber (Bauherr) ist durch gegenläufige Interessen gekennzeichnet.

Der Auftragnehmer wird in vielen Fällen versuchen, die Bauabnahme als reine Formsache zu betrachten. Etwaige Mängel werden schließlich anschließend von ihm beseitigt.

So zumindest oftmals die Aussage dazu.

Bauabnahme verweigern: Mit der Bauabnahme ändert sich einiges

Doch in Wirklichkeit stellen dieser Termin und die Bauabnahme eine massive Änderung der rechtlichen Verantwortungen dar.

Daher nachfolgend die wichtigsten Punkte, die sich für den Bauherrn mit erfolgter Bauabnahme ändern:

• das Bauwerk wird als mängelfrei anerkannt
• daraus erschließt sich eine Vertragserfüllung des Auftragnehmers gegenüber dem Auftraggeber
• das wiederum hat zur Folge, dass die Schlussrate nun fällig wird
• der wohl wichtigste Punkt: die Beweispflicht geht vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber über

Bauabnahme verweigern: Nicht nur schwarze Schafe bei den Auftragnehmern …

Es lässt sich also durchaus erkennen: die rechtliche Stellung des Bauherrn verschlechtert sich mit erfolgter Bauabnahme, da die Risiken auf seiner Seite liegen.

Lassen Sie Ihr Bauvorhaben von uns als Baubegleiter bzw. Bauüberwacher begleiten. Sie sparen Geld, Zeit und Nerven und Sie werden auf jeden Fall so die Bauqualität erhöhen.

Für viele Bauherrn ist das Grund genug, schon beim geringsten Mangel die Bauabnahme zu verweigern.

Wie unter den Auftragnehmern gibt es darüber hinaus selbstverständlich auch schwarze Schafe bei den Auftraggebern.

So kann es sein, dass ein Bauherr die allgemeine Mängelfreiheit durchaus erkennt, aber die Abnahme dennoch verweigern möchte.

… daher wurde das Baurecht auch zugunsten der Auftragnehmer angepasst, um einen Mittelweg zu finden

Schließlich wird mit der Verweigerung der Bauabnahme auch die Fälligkeit der Abschlusszahlung verschoben, was mindestens Geld in Form von Zinsen spart.

Daher wurde das Baurecht hier insoweit verändert, dass bei nicht gravierenden Mängeln eine Bauabnahme erfolgen muss. Die Gesetzgebung geht sogar so weit, dass die Bauabnahme verpflichtend ist.

Bauabnahme verweigern: Der Mittelweg – Bauabnahme unter Vorbehalt(en)

Allerdings ist es selbst für Experten wie Bausachverständige und Baugutachter oftmals nicht einfach, Baumängelfreiheit oder gravierende von nicht gravierende Mängel zu unterscheiden.

Das war auch dem Gesetzgeber bewusst. Daher hat er zugunsten des Auftraggebers die Option des Vorbehalts eingebaut. Das ist zwar deutlich weniger als eine Bauabnahme und kommt eher einer Teilabnahme gleich.

Bauabnahme verweigern: Kein Bauabnahmen-Verweigerungsgrund, aber Beibehaltung der Rechte

Dennoch ermöglicht sie es dem Bauherrn, dass er nicht auf seine Rechte, die er noch vor der Abnahme hatte, verzichten muss. Das schließt die nachfolgenden wichtigen Punkte ein:

• die Beweispflicht bleibt beim Auftragnehmer
• die Pflicht zur Mängelbeseitigung bleibt bestehen
• ein Preisminderungsrecht bzw. Kostenerstattungsrecht bei selbst erbrachter Behebung besteht

Bauabnahme verweigern: Vermutungen und Befürchtungen als Vorbehalt formulieren

So ist es möglich, Bedenken oder Vermutungen als Vorbehalt auszudrücken. Dieser Vorbehalt stellt damit eine Unzulänglichkeit dar, die zwar die Bauabnahme nicht verhindert.

Aber sämtliche Arbeits- und Werksleistungen, die unter diesem Vorbehalt zusammengefasst sind bzw. diesen betreffen, werden von der veränderten Rechtslage der Bauabnahme unberührt.

Auf gut deutsch: es bleibt alles, wie es ist und der Auftragnehmer ist weiterhin in der Pflicht.

Bauabnahme verweigern: Nicht jede vermeintlich positive Einigung ist gut

Nun kann es natürlich ein gravierender Mangel sein, der nur nicht festgestellt werden kann. Eine Einigung kann auf unterschiedlichem Wege herbeigeführt werden.

Eine wäre beispielsweise eine Wertminderung und damit verbunden eine entsprechende Zahlungsminderung, die der Auftragnehmer von sich aus anbietet.

Doch Vorsicht!

Damit erlischt jeglicher Mangelanspruch, der sich aus diesem konkreten Baumangel ergibt.

Es kann also, wenn sich ein massiver verborgener Baumangel hinter der Vermutung verbirgt, zu erheblichen Kosten führen, weil beim Beseitigen auch andere Gewerke betroffen sind.

Bauabnahme verweigern: Der richtige Weg

Beispiel: eine Kellerabdichtung funktioniert nicht und der Anfangsverdacht bestand aufgrund einer feuchten Mauerinnenseite.

Oder die Elektroleitungen unter Putz und Farbe weisen Mängel auf.

In beiden Fällen müsste die Wand geöffnet werden. Bei der Kellerabdichtung müssten sogar verschiedene Messungen durchgeführt und Proben genommen werden.

Daher ist von einer Preisminderung grundsätzlich abzusehen.

Die bessere Lösung wäre der Einbehalt der Behebungskosten (können dreifach veranschlagt werden) oder die Verlängerung der Gewährleistungszeit von 5 auf 10 Jahre, wenn gleichzeitig eine Gewährleistungsbürgschaft seitens des Auftragnehmers erbracht wird.

Bauabnahme verweigern: Vor der Vertragsunterzeichnung ist vor der Bauabnahme

Doch was führt nun eigentlich dazu, dass eine Bauabnahme verweigert werden kann?

Der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht ausreichend, da damit keine rechtliche Wertigkeit verbunden ist.

Daher ist es sinnvoll, dass wirklich alles detailliert bis hin zur scheinbar unwichtigen Kleinigkeit im Vertrag festgehalten wird – selbst die formelle Bauabnahme mit Begehung und Sachverständigen.

Bauabnahme verweigern: Baumängel, nach denen Sie die Bauabnahme verweigern können

Tatsächlich zur Bauabnahmeverweigerung führen gefährliche Mängel wie fehlende Absturzsicherungen (Geländer) oder nicht funktionierende Haustechnik.

Kleinigkeiten wie Kratzer sind davon ausgenommen, da keine gravierende Mängel.

Aber: in der Summe (viele kleine nicht gravierende Mängel) können sie finanziell derart im Verhältnis zur gesamten Bausumme stehen, dass die Abnahme ebenfalls verweigert werden kann.

Darüber hinaus können durchaus auch optische Baumängel zur Verweigerung führen. Beispielsweise dann, wenn es sich um bewusste optische Effekte handelt oder ein Gebäude auch einen repräsentativen Zweck zu erfüllen hat.

Bauabnahme verweigern: Bauabnahme immer mit Gutachter und/oder Sachverständigen durchführen!

Sie sehen also: die Bauabnahme ist ein heikles Thema. Grundsätzlich ist davon abzuraten, einzelne Gewerke (auch schon vor der eigentlichen Bauabnahme) abzunehmen.

Denn überall beginnt die Gewährleistungspflicht von 5 Jahren zu laufen. Daher sollten Sie schon weit im Vorfeld vor der Vertragsunterzeichnung einen Bauberater und Baubegleiter ins Boot holen.

Dazu dann auch noch einen unabhängigen Gutachter. Und alles natürlich wieder vertraglich regeln.

Selbst mit einem Baubetreuer oder Gutachter werden zur Bauabnahme im Durchschnitt noch immer bis zu 20 zum Teil gravierende Mängel festgestellt.

Die durchschnittliche Kostenersparnis selbst nach Abzug der Kosten für Baubegleiter und Gutachter liegen im Durchschnitt zwischen 20.000 und 30.000 Euro.

In 10 Prozent der Fälle gar zwischen 50.000 und 100.000 Euro.